京东苏宁纷纷进场 物流地产迎来新风口

化风

做一个帅气的卡友很累，这点我真的深有体会。

5月13日早间，苏宁易购发布公告称，公司全资子公司江苏苏宁物流与深创投不动产联合发起物流地产基金，目标总规模为300亿元，首期物流地产基金苏宁深创投-云享仓储物流设施一期基金募集资金规模50亿元。

为进一步推进物流地产基金的运作，江苏苏宁物流与深创投不动产计划设立云享仓储二期基金，基金目标募集资金规模不超过26亿元。

此前，京东披露与新加坡政府投资公司（GIC）合作共同成立京东物流地产核心基金，京东承诺认缴该基金20%的份额并担任基金的普通合伙人和资产管理人。预计该基金未来管理的资产规模约109亿元人民币，基金将从京东收购部分现代化物流仓储基础设施且京东将继续租用这些基础设施。

与此同时，3月1日，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》。《意见》将物流业定义为“支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业”。

提出要增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。物流地产是物流业与房地产业结合的重要衍生产业，而《意见》的出台有利于进一步规范市场秩序，助力物流业及其衍生产业健康发展。

▎市场供需缺口巨大

物流地产概念是上世纪80年代在美国率先提出并实践的，是根据物流企业客户需要，在合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。

由于物流业需求的稳定增长，中国的物流地产商崛起，国内、国际地产商纷纷布局中国。今年2月1日，万科发布了2019年首月的销售简报。除了488.8亿元的不俗业绩，万科新获得了位于昆明、杭州和重庆的3个物流地产项目引发关注。项目总建筑面积22.5万平方米，万科持有项目100%的权益。

除万科外，海航、招商局、绿地、碧桂园、华夏幸福、远洋等传统房地产开发企业纷纷涉足物流地产。除了这些传统房地产企业外，目前，中国市场的物流地产商主要包括以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。新参与者中还包括阿里菜鸟物流、京东、1号店等电商企业，以及TCL、中储股份等传统工商贸企业。

从整体而言，市场和企业迅速发展，但仍然未能弥补我国物流地产行业的市场缺口。戴德梁行在以“物流：纵向整合的时代来临”为题的报告中指出，至2020年，中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米，而其实际供应只能达到5600万至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

▎轻重资产模式各异

经过十余年的发展，物流地产行业呈现出了“一超多强”的发展格局。根据普洛斯2017年财报显示，普洛斯以近七成的市场占有率独占鳌头，以1750万平方米的运营仓储面积傲视群雄。而第二梯队的物流地产企业则在250~400万平方米的运营仓储面积区间中竞争，彼此都没有拉开较大的差距。

由于出身不同，物流地产行业中的企业往往有着不同的发展路径，而其中差别最大的就是轻、重资产模式，轻资产运行效率高资本周转快，以普洛斯为代表，而重资产风险系数小收入水平高，以万科旗下万纬为代表。

申万宏源证券分析师游道柱如此解释普洛斯的运作理念，首先普洛斯发起成立私募基金，随后将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。普洛斯通过这样的模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现了高周转、高回报和高杠杆的轻资产模式。

据了解，普洛斯提供的不只是仓库。为了解决中小零售商与制造商规模与资金问题，普洛斯提供的物流服务还包括金融服务、设备、运输策略、信息技术系统、仓储空间以及货物的物流生态等，进行全面覆盖。

早在2014年，万科就已经开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，设立独立品牌“万纬”。虽然万科在2017年7月与银团斥资790亿元收购了普洛斯，但是万纬和普洛斯没有合并，而是以万科为共同股东，协同发展。

与普洛斯的轻资产模式不同，万纬以及大部分国内物流地产企业现阶段采用的仍然是典型的“持有和运营服务”的重资产模式，靠着大量的开发与收购在全国迅速布局。作为后来者，万纬主打的是精细化的服务。从物流网络到设施设备全部纳入信息服务平台，实现了集约化和自动化的高端物流仓储。特别是在冷链方面，万纬已经开始发力。2018年7月，万纬又收购了太古冷链，加速了在全国范围内冷链的布局。

▎盈利不确定因素增多

游道柱表示，之前住宅市场火热的时候，社会层面对物流地产的关注比较少。而近几年国家对物流地产用地的支持，对于整个行业而言无疑非常重要。目前物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在短短几年的时间内快速发展。

曾有业内人士表示，物流地产投资回报率相对较高。根据世邦魏理仕2017年7月发布的统计报告，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6％-8%，明显高于商业地产的4％-5%，住宅地产的2％-3%。但随着近两年土地供给不断收紧，行业竞争日渐加剧，物流地产能否继续维持稳定的投资回报率仍未可知。

根据戴德梁行的统计，大约在2013至2014年间，高标库租金与工业厂房租金形成了剪刀差，高标库租金第一次超越了厂房租金且之后一路上扬，继而导致了仓库成本的与日俱增。

戴德梁行高级董事苏智渊认为，仓库使用人越来越多地考虑起是否应该用自建库来取代租赁库，从而规避不断上涨的租金风险。这种现象在菜鸟、京东等电商中间已经越来越明显，现在也开始蔓延到了快递公司和第三方物流公司。

游道柱认为，从物流地产行业来看，除少数外资企业具有较为成熟的产品外，一些本土物流地产商在产品服务定位和持续盈利上凸显短板，多数物流地产企业依旧在探索盈利模式。如何在供应链环节寻找衍生价值？如何通过物流的专业化细分，比如从冷链物流、医药物流、危化品物流拓展业态空间等等，将是物流地产行业的发展方向。